近年來，新老房貸利差不斷拉大，成為借款人關(guān)注的熱點(diǎn)問題。自11月1日起，存量房貸利率迎來動態(tài)調(diào)整機(jī)制，正是為了從制度層面推動解決這一問題。該機(jī)制主要從哪些方面著手完善存量房貸利率定價(jià)？又將對借款人帶來哪些影響？
想解決新老房貸利差拉大問題，首先要弄清楚導(dǎo)致利差拉大的關(guān)鍵點(diǎn)在哪里。
目前，我國絕大部分房貸利率以貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。也就是說，房貸利率定價(jià)取決于兩方面：一個(gè)是每月對外公布一次的LPR，另一個(gè)是借款人和銀行簽訂合同時(shí)約定的加點(diǎn)幅度。
從LPR方面來看，盡管新老房貸的利率都會根據(jù)LPR調(diào)整而變化，但調(diào)整的時(shí)間不一樣。
新發(fā)放房貸往往以當(dāng)時(shí)已公布的最新一期LPR作為參考定價(jià)，而存量房貸則受制于合同約定的重定價(jià)日，只有到了重定價(jià)日才能調(diào)整。在個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制完善之前，借款人的重定價(jià)日一年只有一次。
2024年10月21日，5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.6%。如果借款人的重定價(jià)日是10月20日，那他的存量房貸利率要等到2025年10月20日才能根據(jù)當(dāng)時(shí)LPR調(diào)整情況重新確定。而新發(fā)放的房貸利率，可能很快就享受到這25個(gè)基點(diǎn)降幅帶來的利好。
再從加點(diǎn)幅度來看，不論是新發(fā)放房貸還是存量房貸，加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)往往固定不變。
北京是目前仍有房貸利率下限的城市之一。去年12月，北京城六區(qū)首套房貸利率的最低加點(diǎn)是10個(gè)基點(diǎn)，今年6月則調(diào)整為減45個(gè)基點(diǎn)。這意味著，6月新發(fā)放的房貸利率，僅加點(diǎn)幅度就較半年前下降了55個(gè)基點(diǎn)。
房貸合同期限普遍較長，大都是二三十年。固定的加點(diǎn)幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。
據(jù)此，中國人民銀行9月29日發(fā)布公告，明確完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)事宜。10月31日，多家銀行發(fā)布公告，進(jìn)一步細(xì)化安排，主要從加點(diǎn)幅度調(diào)整和重定價(jià)周期調(diào)整兩個(gè)方面，對浮動利率定價(jià)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款進(jìn)行優(yōu)化完善。
此次調(diào)整后，重定價(jià)周期將如何改變？
根據(jù)近日多家銀行發(fā)布的公告，自11月1日起，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。新發(fā)放房貸借款人也可以自主選擇重定價(jià)周期。調(diào)整后的重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月。而此前規(guī)定，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期最短為1年。
山東濟(jì)南市民焦先生在2020年11月貸款購買了一套住房，合同約定的重定價(jià)日是1月1日。今年以來，5年期以上LPR已累計(jì)下行60個(gè)基點(diǎn)。按照之前規(guī)定，焦先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行帶來的利好。
但如果他將重定價(jià)周期調(diào)整為3個(gè)月，則調(diào)整后的重定價(jià)日為1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，不用再苦等1年。1年可以調(diào)整4次，焦先生可以更早享受到每次“降息”帶來的紅利。
要注意的是，在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可越快享受到利率下行帶來的利好；但在LPR上行周期內(nèi)，借款人也將更早承受加息負(fù)擔(dān)。
多家銀行表示，同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)，客戶僅可申請調(diào)整1次。因此，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇權(quán)利。
11月1日動態(tài)調(diào)整機(jī)制落地后，加點(diǎn)幅度又將如何變化？
對于加點(diǎn)幅度調(diào)整，借款人并不陌生，很多人已在10月底享受了銀行批量調(diào)降利好。根據(jù)安排，絕大部分存量房貸利率調(diào)降至不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)，此次調(diào)整的就是加點(diǎn)幅度。
銀行主動批量調(diào)降存量房貸利率固然省事，但非長久之計(jì)，需要進(jìn)一步深化利率市場化改革，推出更加靈活的機(jī)制。
中國人民銀行給出的解決辦法是，當(dāng)新老房貸利率偏離到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商，變更加點(diǎn)幅度。
此次多家銀行明確，一旦新老房貸利率的加點(diǎn)幅度偏離高于30個(gè)基點(diǎn)，借款人就可以申請調(diào)整。
這成為觸發(fā)調(diào)整的“門檻”，也是此次機(jī)制落地的關(guān)鍵之一。
要知道，如果偏離幅度過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸。如果偏離幅度過小，可能造成頻繁重置合同，給銀行業(yè)務(wù)辦理帶來更大壓力。
不過，這個(gè)偏離幅度不能簡單理解為新老房貸利率之間的差距，而是要看借款人房貸利率的加點(diǎn)幅度，與全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)幅度之間的差距。
如果借款人對房貸利率加點(diǎn)幅度并不清楚，可以通過手機(jī)銀行App或貸款經(jīng)辦行查詢。
至于全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點(diǎn)幅度，銀行也給出了計(jì)算方式，涉及央行公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率，以及當(dāng)季5年期以上LPR的均值。例如，根據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)最新公布的數(shù)據(jù)，三季度全國新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，而當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%減去3.85%，即減52個(gè)基點(diǎn)。
如果在此基礎(chǔ)上偏離30個(gè)基點(diǎn)以上，即房貸利率的加點(diǎn)幅度高于減22個(gè)基點(diǎn)時(shí)，借款人可與銀行協(xié)商，申請將加點(diǎn)幅度調(diào)降至減22個(gè)基點(diǎn)。
一旦達(dá)到調(diào)整“門檻”，借款人該如何申請調(diào)整？多家銀行表示，從11月1日后，符合條件的借款人需要主動向銀行提出申請，銀行審批通過后才能進(jìn)行調(diào)整。借款人可通過手機(jī)銀行、貸款經(jīng)辦行等提出調(diào)整申請。
工行明確表示，將不晚于11月15日開始受理重定價(jià)周期調(diào)整申請，客戶可通過手機(jī)銀行“貸款-房貸重定價(jià)周期調(diào)整”欄目申請調(diào)整重定價(jià)周期。審核通過后，新的重定價(jià)周期即日生效。